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员工快讯
 
如何应对房地产市场去投资化的发展趋势
    2012年2月22日,住建部一位官员向《中国经营报》记者证实,住建部部长姜伟新已经部署抓紧编制各级住房发展规划工作。目前,住建部督办的住房发展规划包括两部分,一是各地市一级政府编制、制定、公布的当地住房发展规划;二是由住建部牵头开始着手编制的“全国住房发展规划”,涵盖当地住房发展建设目标、保障性住房覆盖率目标等“数字化”的精确任务;同时也包括对房地产市场中长期的“政策口径”,以及基本住房制度的取向。
    另外,在限购不取消的情况下,成交量急剧萎缩一定不利于经济的增长。为了实现保民生与保增长的统一,2012年一个重要的方向是,更多细化政策向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样即可以消化存量,让房地产的开发链条转动起来,又会有助于房价合理回归。因此未来政策微调会由“定量”微调向“定向”微调转变。因而,此次房地产调控必然导致两个趋势,一是使单一的商品房市场裂变成商品房和保障房的双轨制市场,二是普通住宅的去投资化。
面对房地产市场去投资化、住房保障加大覆盖等政策取向长期化、固定化的发展趋势,作为房企应该采取以下措施应对:
    一是围绕刚需做文章。当前,面对房地产“去投资化”,要从价格、户型、品质、物业等方面多管齐下,深入研究分析其需求特点,最大限度迎合住房刚性需求。但在一定阶段内,刚性需求总量是有限的,不可能像投资性需求那样迅速膨胀。
   二是挺进高端市场。房地产市场的分化基本形成三个需求阶层,低收入阶层面对的是保障性住房,中等收入阶层主要面对一般商品房(刚需),高收入阶层则的主要选择对象是别墅类高端产品。要严格依据环境、风水、交通、配套等条件选择地块,提前锁定目标客户,在产品配置、配套设施、景观工程方面进行精细化设计,提高产品附加值。
   三是布局商业地产。快速的城市化进程,除了对于住宅的最初需求之外,大量涌入城市的人群需要生活、消费、就业,因此消费服务类行业,办公写字楼业态的需求,有可能成为未来拉动城市经济的主体,而这个主体就离不开为数众多的商业类地产产品的支撑。从这个意义上来看,与普通住宅相比,商业类投资产品拥有更广阔的投资空间和稳定的政策环境。
    在当前宏观调控下,商业地产不受限购政策影响,不受银行三套房停贷影响,而且商业地产价格普通与住宅价格形成倒挂。而根据房地产市场的一般规律,商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍,以上是吸引购房者的重要原因。
    相对于投资商业地产中的其他物业类型,城市商业综合体的优势显而易见。它具有完善的功能配套,良好的交通条件,更广泛的覆盖率以及强大的抗风险能力,作为城市发展的新兴载体,城市商业综合体在拉动投资消费、整合城市优势资源等方面发挥着重要作用业态多元化建设和运营不仅能够满足开发商短期现金回流和长期物业持有,同时带动商业品牌入驻,实现就业岗位的增加。随着城市商业综合体的发展,城市周边物业资产价值得到逐步提升,进一步带动人流、物流和区域的繁荣,形成良性循环。
 
                                                                             臧洪涛
                      
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