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持续更新)专家解读!石家庄商业去库存新政 商业用地可调整为居住

6月29日,石家庄市人民政府网站上发布了《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》,《意见》中提到允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质,并结合控规动态维护方案合理确定调整比例,调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%。调整后,国土部门相应调整土地出让金。已供地的商业办公项目、已开发的商业办公设施,减缓预售许可办理速度,以减少上市量,减小市场库存量;已办理预售许可、不动产登记的,鼓励自持物业进行经营租赁,或发展其他功能。

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  此政策一出,新浪乐居第一时间采访到了中房元泰广场副总经理张兆雷以及石家庄广播电视台新闻综合频道省会房产报道负责人张君花。

  张兆雷讲到:“商业用地可以更改为居住用地,对于政府、开发商和市场,都是利好。随着这两年住宅市场有些过火的涨价行情,居住产品与商业产品的价格倒挂也越来越严重。这是此次政策出台的背景。对于政府来说,一方面,更多的居住用地能带来相对更高的土地收益:另一方面,更多住宅产品的供应也有利于调节市场。对于开发商来说:开发商业产品需要更强的综合能力,也需要冒更大的市场风险,但受益反而不如居住产品。地块中的商业用地比例越大,则拿地意愿越低。

  从市场层面来看:随着经济增长放缓以及居民消费习惯的变化,对商业项目的需求增量也在逐渐减少。随着此次政策的推出,敢于做商业、愿意做商业的房企,基本就都是那些经历过商业市场检验的。商业项目中,更适合市场需求、更有先进理念的项目所占比重也会越来越高。”

  张君花解读说:“这次去库存新政,思路和举措跟2016年底商业地产去库存政策基本一致。2016年12月23日石家庄市人民政府办公厅关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》的通知,鼓励商改住和转租赁政策在措施上规定得更详尽。

  特别是新政第一、第二条,从源头上减少商业用地供应,2016年的政策就有。此外对于哪些商服用地可以调整为住宅用地,哪些不能,新政跟2016年底的政策也完全一样。唯 一不同的是可调整为居住用地的比例,2016年政策规定最高不应超过60%,新政进一步明确为“最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%”。这个比例的调整,10%的差额,对市场的影响也是量变范畴,不是产生质变。

  新政有一条是2016年政策没有的,那就是第四条:“已供地的商业办公项目、已开发的商业办公设施,减缓预售许可办理速度,以减少上市量,减小市场库存量;”虽然能够通过暂缓预售证的办理减少商业地产的集中上市量,但开发和供应总量不会因此改变,房企的资金压力也将因此加大,后效如何,有待观察。”

  《意见》原文如下:

  长安区、新华区、裕华区、桥西区人民政府,高新区管委会,市政府有关部门:

  为深入推进“三去一降一补”工作任务的落实,结合我市商业办公用房库存较多,消化周期较长的现状,提出如下工作意见:

  1、进一步合理安排商服用地供应规模和时序,调控土地供应节奏;以我市房地产市场长期、健康发展为目标,根据城市规划要求和市场需求情况,科学制定年度国有建设用地供应计划,适当降低商服用地供应总量。(牵头单位:市国土局,配合单位:市规划局)

  2、认真分析商业服务业用房库存情况,掌握存量商业服务业用地、科技研发用地数量和规划可建面积情况;对调查数据显示商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域,及时根据调查结果确定新建项目中的商业服务业用地比例,按程序调整用地性质。(牵头单位:市住建局,配合单位:市规划局、市国土局)

  3、对于已出让或划拨、已开发的商业服务业设施用地,原则上不再调整为居住用地;对于未出让或划拨、未开发的商业服务业设施用地,如位于新客站、老火车站、北站等区域规划的商业服务业核心区,原则上不再调整为居住用地。

  对于调查数据明确商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域,在满足环保、日照、公共设施配套等相关要求的前提下,允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质,并结合控规动态维护方案合理确定调整比例,调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%。调整后,国土部门相应调整土地出让金。(牵头单位:市规划局,配合单位:市国土局)

  4、已供地的商业办公项目、已开发的商业办公设施,减缓预售许可办理速度,以减少上市量,减小市场库存量;已办理预售许可、不动产登记的,鼓励自持物业进行经营租赁,或发展其他功能。(牵头单位:市审批局,配合单位:市住建局)

  5、鼓励利用现有的商业办公、工业仓储建筑发展“大众创业”、“互联网+”等国家政策支持的新兴产业及养老康复、文化体育、医疗卫生等产业。对于商业办公类建筑,变更使用功能后仍为民用的建设工程,申报消防设计审核(备案)时,不再重新办理《建设工程规划许可证》;对于工业仓储类建筑,变更使用功能为民用的建设工程,且满足相关环评、安评要求,规划部门出具相关意见后,再行办理消防设计审核(备案)。(牵头单位:市规划局,配合单位:市消防支队)

  石家庄市人民政府办公厅

  2018年6月22日

  (此件公开发布)

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