中阳房地产

面对当前低迷的楼市，哈尔滨市打响了“救市”的第一枪。据报道，为促进房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局日前联合财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。《意见》的核心主要有两点，一是放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年；二是施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。相比不久前各地政府出台的房价“限跌令”，哈尔滨在救市方面的动作明显更为直接，也体现了当地政府对于房地产市场的高度重视。这些做法引发了市场的广泛关注。市场普遍认为，哈尔滨此番出手与该市楼市下行压力较大有关。今年8月份的70城价格指数数据显示，哈尔滨一手房价格环比下降0.3%，同比下降0.6%。二手房价格环比下降0.2%，同比下降了0.6%。然而不管压力大不大，我们需要反思的其实是一个老问题，那就是为何房价一跌，地方就要“救市”？答案不复杂。“限跌令”也好，购房补贴也罢，无法摆脱土地财政是地方“救市”的核心动机。有关统计数据显示，2020年全国地方财政收入达到190051亿元（一般预算政府性基金口径），其中国有土地使用权出让收入占比达44.27%。不过，考虑到一般预算中土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税都与土地与房产相关，因此全口径的土地财政收入占比会更高。以此匡算，去年地方的财政收入中，约有55%与房屋与土地相关。如果房价下跌过快，地方政府显然会有“难以承受之重”。以哈尔滨为例，该市2020年的决算数据显示，去年共实现一般公共预算收入339.57亿元，其中土地与房产相关税收（不含印花税和营业税）108.6亿元。政府性基金实现303.67亿元收入，其中国有土地使用权出让收入为281.88亿元。也即，在公开可查的预算收入和政府性基金收入643亿元的大盘子里，跟土地相关的收入约为396亿元，占比已经超过60%。如果这种收入结构不改变，那么“房价下跌——调控放松——房价上涨——调控趋严”的死循环就难以破解。就算这次哈尔滨市没有打响救市第一枪，如果房价持续下跌，大概率也会有其他城市冒出来做这个“出头鸟”。那么，未来地方应该如何寻找新的收入来源？这注定是一个复杂的问题。从一些地方政府的转型经验看，加快产业转型升级，从大数据、人工智能、物联网、5G的“新基建”中寻找机会，可能会是个不错的选择。但从全局看，以房地产税为代表的财政税收体制改革，或许也到了该破题的时候了。