中阳房地产

文 | 《财经国家周刊》记者丹华央行全面降准的靴子终于落地，房地产行业也迎来一个提振市场信心的重要信号。 12月6日，根据中国人民银行官网消息，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，虽然仅下调0.5个百分点，却能够释放约1.2万亿的长期资金。 ▲图/视觉中国同日，中共中央政治局会议召开，会议明确提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《财经国家周刊》记者，本次政治局会议的提法，意味着前期高压紧缩的调控政策或已经出现变化，结合降准释放的流动性，将给房地产市场带来利好。按照惯例，每一次央行降准，都会为地产这个庞大的“蓄水池”引入活水，那么本次降准，资金会流入地产吗？一些人甚至猜测，我国的房地产行业即将迎来“暖冬”，难道房价又要报复性上涨了吗？政治局会议释放信号，利好房企资金链修复 “房地产贷款政策最严格的时期过去了。”中原地产首席分析师张大伟如此表示。他认为，2021年我国楼市波动的主要原因是受房贷政策的影响，近几个月许多地区的楼市几乎陷入冰冻，主要原因正是信贷的急剧变化，从购房者的按揭贷款到开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场断崖式下调。回顾今年，从二、三季度房地产贷款开始收紧，市场由过热转为明显降温，9月前后是最为紧张的时期，10月至11月开始边际缓和，12月有望再次企稳，积压的房贷预计会在2022年一季度集中释放。最近，央行等部门密集表态，市场期待着地产信贷逐步回归正常。整体来看，市场也正朝着稳定的方向发展，趋势较为明显。 “支持一词已经有非常强的信号了，方向性很明确，属于房地产市场的重大利好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者说，相信对于商品房市场而言，后续在包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策等方面应该给予支持，“所以这是一次全方位的、有放松性质的政策表述”。严跃进认为，政治局会议提及的“合理住房需求”，可以理解为是“刚需和改善型的购房需求”，这和此前银保监会提出的改善型购房需求的表述是类似的，或者可以认为，银保监会系统是首个提前响应“支持此类购房需求”的政府部门。 “现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。”银保监会新闻发言人说。另外，政治局会议提及的“良性循环”，对于房地产市场的长期发展也很关键，因为市场不好会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险又会对购房产生畏缩心理，最终使市场变为死水一潭。所以业内认为，此次的“良性循环”，也是对房地产产业链的一次重要表述，有着非常强的信号意义。 ▲图/新华社发广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持有相似观点，他认为，此次会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这说明，第一，大起大落是不健康的，平稳运行也包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动；第二，房地产要实现“良性循环”，即供地、开发、销售的良性循环，这当然也需要资金的支持。目前，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。“近期，龙光控股、龙湖拓展、新希望地产等民营房地产企业已启动公司债券和资产证券化发行工作。”证监会有关部门负责人介绍。降准释放流动性，增强银行资金配置能力 12月3日，国务院领导在视频会见国际货币基金组织（IMF）总裁格奥尔基耶娃时表示，中国将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，运用多种货币工具，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。 ▲图/央行网站这一讲话之后，市场上对于降准的预期不断升温。央行相关负责人在发布会上表示，本次降准主要目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济，但是“稳健的货币政策取向没有改变。” 许小乐表示，“降准更有利于刚需、改善型购房需求释放。”在前一轮调控之下，市场上部分合理住房需求也受到抑制。实际上，贝壳研究院的统计显示，在限贷等政策下，低总价刚需群体受到的影响最大，往往需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在不断上升，低总价二手房交易量也下降得更为明显。同时，由于各地实行严格的”认房认贷”政策，“卖一买一”这样的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度都在增加，抑制了改善型换房需求的释放，如果这些需求长期被压制，将会导致市场快速萎缩，以及今后的集中释放，这并不利于房地产市场长期平稳发展。 58安居客研究院院长张波分析，降准资金将强化对实体经济特别是中小微企业的支持而非房地产，但对于房地产市场来说亦存在一定利好。四季度央行强调金融机构对房地产合理资金需求要给予支持，加上此次降准，在一定程度上能缓解房企现金流压力，提振市场信心，有利于维护房地产市场平稳健康发展。 “降准代表信贷政策会相对宽松。”张大伟也表示，对于房地产市场的影响肯定是利好，特别是短期银行的贷款额度肯定会有所增加，“对于楼市来说，稳定将成为趋势。” 同时，降准也意味着金融机构的长期稳定资金来源能够有效增加。严跃进透露说，今年下半年，一些银行面临压力，资金配置能力明显受影响，在此前房贷收紧的情况下，银行无钱可贷或者贷款节奏明显放缓。降准之后，对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求，相信银行可给予充足保障。严跃进说，至少会使得后续房屋销售业绩不会太悲观，对促进房地产市场活跃以及加快房企资金回笼等都有积极作用。接受本刊采访的多位人士认为，本次降准将为市场提供流动性，进一步推动房地产市场信心回暖，稳定市场预期，防范局部信用风险，缓解经济下行压力。但也要注意，房地产市场依然要把握“房住不炒”的主线，合理的房贷需求，可以更好地得到满足，但是违规的房贷需求，依然要收紧，也依然会管住。