楼市持续的政策调控已经开始显现威力，“金九银十”退色已无悬念。开发企业们为了抓住今年最后的一点阳光正在使尽浑身解数，卖力促销。然而就在楼市价格开始松动，促销声此起彼伏之时，高端项目的价格却表现得异常坚挺。

　　现象

　　今年的“金九银十”与往年大不同。在几轮调控政策下，“金九银十”很难热闹起来。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存说，在限购、限价、限贷等一系列调控政策下，楼市“金九”已经落空，而从十一黄金周的情况来看，“银十”泡汤也将成为必然。“今年的楼市传统销售旺季，观望气氛明显非常浓厚，与去年同期相比，成交量将下降许多。虽然目前‘金九银十’的销售总量还没有出来，但是仅从九月的数据就能看出来，今年这个传统的楼市旺季并没有给开发商带来多少好运。”

　　原本正处于旺季的9月楼市成交量却并没有太出众的表现。2011年9月，石家庄商品房共备案3267套，比8月微涨3%，丝毫没有呈现销售旺季的景象。其中商品住宅备案1674套，环比8月大降23.14%。有了9月份的教训，开发商们在10月更是想尽办法增加销量。除了北京城建、路劲地产、荣盛地产等品牌地产加入促销战团外，中小开发商的促销力度更大。据新浪乐居统计，不少楼盘打出了9折甚至更低的折扣，一些楼盘还推出了买房送旅游、送物业、送家电、送车位等优惠。

　　然而就在开发企业降价促销之时，某些高端产品(

豪宅和别墅)的价格却纹丝未动。除了常规的付全款享受一些优惠外，基本没有任何大举动的降价促销。

　　成交量保持平稳

　　

房价没有松动，销量还保持了平稳态势。

　　原河名墅的相关负责人赵殊童表示，该项目从开盘至今依然保持旺销态势。十一黄金周期间，在人们纷纷选择外出旅游的时候，原河名墅每天还能达到八九十组的到访量，顶峰时达到100多组的到访量。与此同时，位于桥西区的四季福园项目，虽然均价20000元/平方米的价格在省会显得很高，但是并没有影响到购房者的热情。据了解，本月集中向市场推盘的原河名墅二期、西山一号、西山御园等近十个高端项目，销售状况都还不错。

　　来自石家庄市住房保障与房产管理局的数据似乎也证明了这一点。据统计，9月份，150平方米以上的住宅备案量占住宅备案总量的6%。而在8月份，150平方米以上的住宅备案量占住宅备案总量的8%，基本保持平稳。

　　分析

　　在原本平淡的市场中，高端项目尽管价格高却出现了逆市热销让很多人始料不及。在中原地产河北研究部经理曹海亮看来，高端项目的稀缺性成就了其热销的状况。

　　据介绍，首先是地段的稀缺性。随着时间的增长，土地会不断升值，地段也被很多人认为是买房的首要考虑因素。

　　曹海亮分析，豪宅项目一般会建设在城市的黄金地段，周边完备的生活配套设施和城市资源是其他地段不能比拟的。这样的地段稀缺性明显。而别墅多建设在风景秀美的地区，这些依赖自然风光的地段更是不可复制的稀缺资源。

　　其次是这类产品也比较稀缺。俗话说“物以稀为贵”。东西数量越少，价格就越高。高端项目以其自身的特点决定了它的稀缺性。地段稀缺性也就决定了高端产品的稀缺性。高端产品针对的是社会中的顶尖人群，数量也就自然不会很多，这也是价格坚挺的原因。

　　此前一直以顶级公寓豪宅著称的星河湾正低调促销其在上海的闵行星河湾项目，其1号楼部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较2号楼4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。这也让相关人士认为，高端产品价格高，降价空间也大，高端项目降价风将从一线城市吹响二三线。

　　对此，中国豪宅研究院院长朱晓红表示，目前出现的星河湾降价来自于一个投资机构，该机构由于资金压力正在低价抛盘。他说，很多投资机构对房价的短期预期不看好，不想资金被套，所以低价抛盘，这种举动会影响一些非专业人士的投资信念。但资金实力强、专业水平高的投资客不会选择在这个时候出手。“真正的豪宅是金，具有强有力的保值增值功能，缺少地段优势，因此普通住宅受影响最大。”

　　曹海亮表示，高端项目的购买者多是改善型自住需求购房者。对于他们来说，房价的波动并不是最主要的，总是会出手买房的，只是早晚的时机问题。“所以这类项目价格受调控政策影响较小。”

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