中阳房地产

来源：丁祖昱评楼市 6月1日开始，上海正式迎来复工复产。生产生活秩序逐渐恢复的同时，对于这座城市，人们经历了一次信心的巨大拆解和重建。其中，也包括如何在一线城市获得更好生活的信心。就在几天前，“打工人”杨杨在复工前收到房租上涨的通知，每个月涨了370元。这不是个例。复工复产后，上海房租一个最大的变化是：涨。克而瑞租售监测的数据显示，5月上海个人房源月租金每平米破百元，排在全国之首，同环比均有所上涨，其中环比涨幅排在全国前三。原因在于，受到疫情影响，部分租约到期客户因疫情管控无奈接受涨价续约，一定程度上拉高了城市整体租金，预计6月租金仍然呈小幅上涨趋势。上海个人房源租金环比上涨6% 2021年底以来，各城市个人房源租金进入下滑通道，在经历了连续多月下滑之后，于今年5月开启小幅上涨模式。克而瑞租售数据显示，5月，55城个人房源租金为33.43元/平方米/月，环比上升1.36%。不过租金水平仍然不及去年同期。 1 上海住宅租赁市场较为坚挺。 5月，上海个人房源租金为102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市；环比上涨6%，涨幅排在55城前三。疫情管控的4月份，上海个人房源租金环比上涨3%。也就是说，疫情的两个月里，上海个人房源租金至少涨了9个百分点。 1 从各区域来看，上海全市近六成区域租金出现上涨，其中黄浦区租金涨幅最大，上涨15.18%。 1 此外，集中式公寓租金也出现微涨，5月租金水平为162.55元/平方米/月，同比去年同期还是下降了1.7个百分点。分散式公寓租金受疫情影响，下跌显著，5月租金水平为107.05元/平方米/月，同环比分别下降18%和25%。集中式公寓市场由于租约多为半年或者一年，租金变化幅度较小，整体并未受到个人房源的波动影响，分散式公寓受到疫情影响，整体需求较弱，导致租金水平下降非常明显。 1 新增房源供应同比腰斩从新增房源来看，上海5月新增房源19304套，环比降2.80%，同比下降56.99%。4月新增房源较3月更是下降了60%。 1 而4月和5月两个月，由于全市处于静止状态，上海集中式公寓新增开业规模为零。上一次出现无新增的情况，还要追溯到2020年的2月，两次的停工停产对行业影响非常大。今年前3月供应情况也不太乐观。由于疫情反复，3月新增开业的集中式公寓房源数共1618套，较去年同期下降27%。一季度，上海新增开业的集中式公寓房源数仅为2213套，相较于去年同期减少55%。那么，上海租房人口有多少呢？ 2021年，上海市2489万常住人口中，外来常住人口达到约1032万人，也就是说超40%的外来常住人口会通过租房解决居住问题。受封控影响，上海部分租约到期的客户因疫情管控无奈续租，房东抬高租金，使得整体租金上升，短暂的供不应求情况，也将进一步推动租金上调。此外，运营方的运营成本等压力，也会进一步体现在房租的涨幅中。租客退租潮隐现除了租金，租客的心态变化更大。 90后的林青租住在闵行，复工第一天，她买房的心愿又强烈了一些，由于手头资金不足，租房还将成为她未来几年的主旋律，但影响其租房的第一要素发生了变化。她说：“我的租约9月份到期，计划搬到物业好一点的小区里，人首先要少，有助于疫情防控，物资发放也快一些。” 林青开始倾向于租住空间大一些的个人房源，或者选择功能设备齐全的一居室集中式公寓。有意思的是，疫情期间林青加入的团购群，如今已变成了“转租群”，不少人在群内发布转租和求租信息。业内一家租赁平台曾对上海50位租客进行访谈，结果显示约有27%的租客想要离开上海或去别的城市。李先生便是其中之一。他是一名85后，由于跑物流工作，所以他选择租住在租金比较低的奉贤，疫情期间停工他一直住在车里，没有收入的情况下，房租还要正常交，5月末租住的小区解封第一时间他就选择退租，搬离了小区。他告诉我们，他身边已经有一部分人离开上海，回了老家。租客流失率或许在接下来的一个月里还会不断上升。房租上涨，也是刺激租客退租的一大原因。张齐租住在上海青浦，一居室月租金3600元，与房东签了一年，今年7月中旬房租到期，因为在一楼还有个小院子，疫情期间也发挥了不小的作用，复工之后，房东发来信息说打算涨到4000元，询问他是否考虑续租。张齐认为，原本租金已高于周边其他房源价格，如果按照新的价格，他可能会忍痛割爱，再另外找合适的房子。上海租赁市场目前还要经历一段缓慢的调整期，受疫情影响，租客对于租住空间的需求、租金的承受能力也产生了一定的变化。复工复产后，再次引发的人口流动性问题，短期内也将对租赁市场带来不小的影响。上海个人房源租金在疫情期间的4月和5月出现了“两连涨”。从克而瑞租售监测的数据可以看出，8个重点城市中上海租赁价格指数较高，且呈上涨趋势，这也意味着，上海租赁市场的发展的持续性和稳定性领先全国。实际上，租金的涨与跌，微观变化的背后反映出经济下行压力之下，疫情所带来的个人收入压力以及运营商成本压力之间的矛盾。对于租客而言，复工复产后当务之急是恢复其归属感和安全感，对于租赁企业将在变化之中面临一场生存考验。（应受访者要求，本文杨杨、林青、张齐均为化名）