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员工快讯
 
2012年房地产发展趋势分析
    回顾2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,展望2012年房地产发展从以下几点进行分析:
    1、2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施:各地的第一季度要公布房价控制目标;增加公共租赁住房供应;住房不足5年转手按销售款全额征税;二套房首付款比例提至60%;土地两年不开工要收回使用权;暂停省会城市居民购第三套房;未完成调控目标政府将被问责。
    紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天,国务院发布通知,明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
    调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
    2011年3月16日,国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起,商品房销售必须明码标价。按《规定》,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;要明确公示代收代办收费和物业服务收费,不得在标价之外加收任何未标明的费用。
    伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后,台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个。
  2、纵观2011年,为抑制通货膨胀,央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日,连续三次上调了一年期存贷款基准利率。与此同时,连续六次上调存款准备金率,在2011年1月至6月间平均每月一次的上调频率,在金融历史上都是极为罕见,央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。
  随着央行的加息和上调存款准备金率,房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客,受到了明显的限制,同时,一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂,而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的显现,市场观望情绪加重。
  在经过大半年的僵持之后,楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示,去年10月,全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月,70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京,2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点,二手房成交量也降至3年来的最低点。
  回顾2011年,展望2012年,针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初,住建部明确表示,地方限购到期将继续延续,房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示,将坚持房地产调控不动摇。
  总体来说,2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前,调控不会贸然放松,总体不容乐观。
  3、房地产业产业质量标准化走势:在房地产业的大调整中,除了去解决市场与资金问题,每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
  2012年房地产业的产品标准化会有四点突破:1、房地产业的产品标准化;2、房地产业产品工艺化;3、房地产业配套产品标准化;4、房地产业配套产品工艺化。
  现行粗框大面积房地产业建设,一无法有效的控制作业时间,二无法有效的控制建设与装修成本,三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
 
                                                                            程进
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