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员工快讯
 
房地产行业发展前景简析
    2011年对于国内开发商来说,可谓真正体验了一把“过山车”般的刺激。自2011年伊始,国务院、国家各部委相继出台房地产市场相关调控政策以后,前几年市场的火爆现象已经不复存在了。根据国内21家上市房企公布的2011年业绩快报数据显示,大部分房企虽然销售业绩较2010年均出现了上涨,但是有60%的开发企业却未完成全年销售目标。
    纵观2011年,限购、限价、限贷,银行存款准备金率和存贷款基准利率的持续上调,均成为了影响整个行业的主导因素。消费者的持续观望态度,使得各开发企业陷入了资金短缺、进退两难的地步。于是一线城市市场率先掀起了降价潮。虽然部分楼盘的销售业绩有所好转,但仍只是昙花一现,而无法彻底改变整体市场低迷的事实。根据统计数据显示,2011年,全国商品房销售面积109946万平方米,比上年增长4.9%,增速比2010年回落5.7个百分点;商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比2010年回落6.8个百分点。北京、上海、广州等一线城市商品房销售均比上年下降。业内人士普遍认为房地产行业的冬天已经来临了。
    受2011年的政策影响,目前开发企业存在的问题主要体现在两个方面:
    一是房地产开发企业资金紧张。2011年,房地产开发企业到位资金增速一直低于同期房地产开发投资增速。全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,低于同期投资增速13.8个百分点。主要资金来源渠道普遍收紧。房地产企业用于项目开发的资金来源主要有三个渠道:一是信贷资金比重降低。二是企业收到的定金及预收款增速持续回落。三是企业自筹资金比重提高。
    二是房屋新开工面积增速回落。2011年,全国房地产开发企业房屋新开工面积19.0亿平方米,比上年增长16.2%,比上年回落24.4个百分点。其中,新开工住宅14.6亿平方米,增长12.9%,增速比上年回落25.8个百分点。2011年,全国房地产开发企业房屋新开工面积占施工面积的比重为37.4%,比上年回落3个百分点。
    那么,难道房地产市场真的就会一直持续低迷下去么?首先房地产作为国家经济的支柱产业,近年来已经成为了不争的事实。虽然这种现象对于国民经济的可持续发展有一定的影响,但却涉及了上下游的众多产业,对于各级地方政府的经济增长有着不可替代的作用。中央政府对于房地产市场的调控,并非是要打垮房地产,而是希望房地产能够健康、平稳的发展。
   其次,在2011年中央经济工作会议上,把保障和改善民生放到了更加突出的位置。加快保障房建设,成为了各级地方政府首当其冲的任务。目前国内大型房企已经将中小户型的开发作为了今后的主要发展方向。满足改善性住房需求,满足刚性住房需求,成为了未来几年市场的主要趋势。能否抓住这一契机,将成为开发企业向上发展的先决条件。
    再次,国内的城镇化速度在不断加快。目前我国的城镇化率仅为40%左右,而发达国家的城镇化率一般在80%以上。所以,我国的城镇化还有较高的上涨空间。在第十一届全国人民代表大会第四会次上,国务院总理温家宝指出在十二五期间,国内的城镇化率要提高到50%以上。而城镇化率的不断提高,将直接使得城市的住房需求不断加大。这一未来的发展趋势必然会促进房地产市场的整体发展。
    虽然今后国家仍会坚持调控政策不动摇这一基本准则,但是在未来,开发企业的发展却是值得期待的。能否加强自身管理、转变发展方式,将成为使得今后市场健康、平稳发展的首要任务。
 
 
 
 
                                          王南南
 
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