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员工快讯
 
房地产基础知识
一、房地产基础知识
    (一) 房地产的概念
    (二) 房地产开发
    (三) 房地产投资
   (四)房地产交易
二、专业名词
三、建筑知识名词解释
四、法律法规
 
 
一、房地产概念
房地产:是指土地建筑物及其他地上建筑物,包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。
房产:是指建筑在地面上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。
地产:是指土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等
房地产的分类 :
按用途:(1)住房地产;(2)商业房地产;(3)工业仓储房地产;(4)办公房地产。
按市场级别:(1)土地的买卖;(2)商品房交易及增量房市场;(3)二手房及存量房市场
二、房地产开发
1.房地产开发的主要程序:
※ 企业注册:有1000万以上的注册资本;
※ 立项审批;
※ 项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址;
※ 在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”(供水、供热、供气及排污)供应的可行性;
※ 在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件;
※ 建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证(规划委);向土地管理部门办理建设用地批准书;
※ 申请建设用地批准书的同时,向城市规划部门申请建设工程规划设计条件,并预交50%的建设工程规划许可证执照费;
※ 依法取得土地使用权,领取国有土地使用证(国土资源局);
※ 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册,每半年按项目各实施 阶段送主管部门验核;
※ 领取拆迁证,办理拆迁工作;
 
2.房地产开发的主要程序:
※ 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案;
※ 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证(规划局),交纳执照费;
※ 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议;
※ 到建委办理建设工程开工手续领取开工证(建委);
※ 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用;
※ 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续;
※ 申请办理商品房销(预)售许可证(建委);
※ 工程竣工验收:工程验收(规划局)、质量验收(市质量监督站);
※ 取得竣工验收备案表。
 
三、房地产投资
房地产投资:是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将来获得不确定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
房地产投资的特点:(1)投资成本高;(2)投资回收期长;(3)投资风险大;(4) 收益性好。
不同类型房地产销售收益的主要影响因素:
※ 花园公寓影响因素:销售时机
※ 写字楼影响因素:地段
※ 商店:商圈、楼层、朝向、临街状态等
※ 住宅:质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
※ 旅馆、酒店:地段
三、房地产投资
储蓄与投资的比较:
 
 
 
四、房地产交易
房地产交易分为预售和现房销售两个阶段
(1)预售:即通常所说的期房销售,是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人,由承购人支付定金或房款的行为。
(2)预售的条件:
  ※ 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  ※ 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  ※ 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上,
     并已确定施工进度和竣工交付日期;
  ※ 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
(3)商品房现房:商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记,并取得房屋所有权证和国有土
         地使用证且尚未销售的房屋。
(4)现房销售:现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售按规定,现房销售,凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售,将不再办理商品房销售许可证;已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的,仍需按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房竣工备案之日起四个月内继续进行商品房预售,但自取得竣工备案之日起超过四个月的,不得进行商品房预售。
四、房地产交易
1.商品房现房销售,应当符合以下条件:    
※ 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
※ 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
※ 持有建设工程规划许可证和施工许可证;
※ 已通过竣工验收;
※ 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设
   施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
※ 物业管理方案已经落实。
2.房地产交易常见名词解释
※ 房地产所有权:房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。
※ 房地产使用权:依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。
※ 房地产权属登记:房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权,以及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋他项权力进行登记,并依法确认产权归属关系的行为。其可用 图、档、卡、册等形式表现。
※ 房地产交易:土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
※ 房地产金融:为房地产开发聚集、融通资金,提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融服务活动。
※ 房地产权利人:拥有土地的使用权及其上的房屋所有权的产权人。
※ 房屋所有权初始登记:在依法取得的土地上,新建成的房屋权利人持有关证明文件,到县级以上的房产管理部门申请权属登记。
※ 房地产转移登记:房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因 致使其权属发生转移的当事人,应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。
※房地产变更登记:房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时,当事人申请权属情况变化后的登记。
※房地产他项权利登记:设定房地产抵押权等他项权利时,权利人申请的权利登记。
※房地产注销登记:因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。
※房地产共有权:两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。
※房地产抵押人:在房地产抵押合同依法成立时,房地产权利人以不转移房地产占有的方式,向相对人提供债务履行担保的债务人。
※房地产抵押权人:在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。
※基准地价:在城镇规划区范围内,对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域,按照商业、居住、工业等用途分别评估的,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。           
※个人住房担保贷款:借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物、或质押物或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银 行有权依法处理抵押物或质物或要求保证人承担连带偿还本息的责任。
※房地产经纪:为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
※房地产估价:专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
※评估报告: 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件,给委托方的书面答复,关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
※估价时点:评估价格所属的特定时间,一般用年、月、日表示 。 
※市场价格:房地产交易双方按照一定的法律程序,实际达成的房地产交易价格。房地产评估价格:专业估价人员按照房地产估价的规则,估算和推断的房地产在估价时点的客观合理价格或价值。
※商品房现售:房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
※商品房预售:房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
3.房屋性质分类名词解释
※房屋:一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯,可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
※商品房:是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
※房改房:已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。
※存量房:是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
※微利房:亦称微利商品房,指由各级政府房产管理部门组织建设和管理,以低于市场价格和租金、 高于福利房价格和租金,用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
※平价房:是根据国家安居工程实施方案的有关规定,以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象,通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨,配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
※解困房:是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
※再上市房:是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
※廉租住房:是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
※花园式住宅:也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。
※公寓式住宅:相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,     每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
※安居工程住房:是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
※经济适用住房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政 府指导价,按保本微利的原则确定。
4.按房屋用途分类
※房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋,应按设计规定的用途分别计算建筑面积。
※住宅 :是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院旅馆等具有专门用途的房屋。
※成套住宅:是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋
※非成套住宅:是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
※集体宿舍:是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。
※跃层住宅:套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
※公用设施用房:是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬消防等市政公用设施的房屋。
※商业用房:是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
※经营用房:是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
5.按房屋产别分类
※国有房产:是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
※直管房产:是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外),大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修,少部分免租拨借给单位使用。
※自管房产:是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
※军队房产:是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
※集体所有房产:是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购房产。
※私有(自有)房产:是指私人所有的房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产,以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和  私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。
※联营企业房产:是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
※股份制企业房产:是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
※港、澳、台投资房产:是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
※涉外房产:是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
※其他房产:是指凡不属于以上各类别的房屋,都归在这一类,包括因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
※期  房:指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
※有限产权房:是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴,房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
6.按房屋建筑结构分类
※钢结构:是指承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构:是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
※钢筋混凝土结构:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
※混合结构:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。
※砖木结构:指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
※其他结构:是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
7.按房屋建筑楼层分类
※房屋层数:房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数 与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼 ,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
※地下室:是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室),房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
※半地下室:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。
※假  层:是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。
※搁楼(暗楼):一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层。
※低层住宅:指一层至三层的住宅。
    ※多层住宅:指四层至六层的住宅。
    ※中高层住宅:指七层至九层的住宅。
    ※高层住宅:指十层及十层以上的住宅。
    ※塔式高层住宅:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
    ※单元式高层住宅:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
    ※通廊式高层住宅:由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
    ※跃层住宅:套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
8.按房屋建筑质量分类
※完好房屋:指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整,上下水道通畅,室内地面平整,能保证居住安全和正常使用的房屋,或者虽有一些漏雨和轻微破损,或缺乏油漆保养经过小修能及时修复。
※基本完好房屋:指主体结构完好,少数部件虽有损坏,但不严重,经过维修就能修复的房屋。
※一般损坏房屋:指主体结构基本完好,屋面不平整、经常漏雨,门窗有的腐朽变形,下水道经常阻塞,内粉刷部分脱落,地板松动,墙体轻度倾斜、开裂,需要进行正常修理的房屋。
※严重损坏房屋:指年久失修,破损严重,但无倒塌危险,需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
※危险房屋:是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。
9.房屋面积
※(住宅)房屋使用面积:是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
※(住宅)房屋建筑面积 :房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。
※成套住宅建筑面积:是指成套住宅的建筑面积总和。
※危险房屋建筑面积:是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。
※房屋减少建筑面积:指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积 (包括私有房屋)。
※房屋的产权面积:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
※房屋预测面积 :预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据
※房屋实测面积:实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
※房屋的共有建筑面积 :房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
※成套房屋的套内建筑面积:由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
※套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;
2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
※套内墙体面积:套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
※套内阳台建筑面积:套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
※商品房的销售面积:商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑 面积+分摊的公用建筑面积。
※共有建筑面积(公有建筑面积):共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
※共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。
10.房屋建设状况
※房屋施工面积:是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。
※房屋新开工面积:是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
※房屋竣工面积:是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
※竣工房屋价值 :是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造,办公及生活用品等家具的购置等费用,购置土地的费用,迁移补偿费和场地平整的费用,以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
11.商品房销售
※楼  花:一词最早源自香港,是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。
※实际销售面积:是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积,但包括报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积。
※外销(租):经有关部门批准,销售(或出租)给境外企业和个人,包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
※销售给个人:是指实际销售给国内私人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。
※预售面积:是指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积,同时统计为销售收入
※预售面积:是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
※单元式住宅:是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
※期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
※现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
※商品房的起价:是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
※商品房的均价:是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格。
※复式商品房:是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房 
※跃层式商品房:由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
※水景商品房:是指依水而建的房屋。
※ TOWNHOUSE:也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
※灰空间:最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以达到室内外融和的目的,比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
※商住住宅:是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
※会 所:就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
※外飘窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。
※中空玻璃:中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合, 但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称"中空玻璃",这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
※基  价:经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层朝向差价后而得出。
※均  价:将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。
※七通一平(熟地):是指土地(生地)在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
※三通一平(净地):是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五 证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发《开工证》由建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
※酒店式服务公寓:是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于体的,具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。
※ RUN 智能家居布线系统:是一种物理网络系统建立在国际标准之上,以 TIA/EIA 570A 为核心,以每户为单位,支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用,由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板,并可简单地自动连接相关设备,如电脑、电视、传真、防盗警报系统等,为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。
12.房地产交易税费
※房地产契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
※营业税:指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。
※房产税:是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
※营业税附加:是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
※印花税:指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
※个人所得税:指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。
※纳税保证金:指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率计算的,个人所得税纳税保证金。
※房地产交易手续费:是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
※房屋权属登记费:即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。
※土地收益金(土地增值费):土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
※土地出让金:各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
※土地增值税:是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
※土地使用税:是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
※耕地占用税:必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植 经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地,指种植农作物的土地(包括菜地、园地),占用鱼塘及其农用土地建房或从事其他非农业建设,也视同占用耕地。
※ 土地开发费:每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/m2)。
※住宅单方综合造价:每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。
13. 房屋权属登记与证书
※房屋权属登记:是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典力权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
    ※总登记:是指县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
    ※初始登记:指新建房屋(竣工)或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
    ※转移登记:是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
    ※变更登记:是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。
          —— 房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;
          —— 房屋面积增加或者减少的;
          —— 房屋翻建的;
          —— 法律、法规规定的其他情形。
※他项权利登记:是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
※注销登记:是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
※房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。
※房屋权利人:是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
※房屋权利申请人:是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
※房屋权属证书:是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
※所有权证:指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。
※共有权证:指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件,用以证明共有房屋的归属。
※他项权证:指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
※宅基地证:农村村民在集体土地上因建房需要,向集体组织申请建房用地,经集体报送县(市)人民政府批准后,向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证,可以在集体内部成员之间转让,但不得向非集体组织成员转让。
※房屋部分产权:职工以标准价购买住房,拥有部分产权。经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为“私产(部分产权)”,注记:“房改出售的标准价房,总价款:××元。
※售房单位:××××,产权比例为:××(个人),××(单位)。”
14.房屋拆迁
※拆 迁:把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置,并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实施的地上物,为新的建设项目施工创造条件。
※拆迁人:是指依法取得拆迁资格证书,自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。
※被拆迁人:是指被拆迁房屋的所有人。
※强制拆迁:被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。
※房屋拆迁补偿:是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。
※拆迁房屋承租人:是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。
※拆迁许可证:是拆迁人在实施前,由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行
  政强制许可行为。没有获得该许可,拆迁人不得进行拆迁程序。
※拆迁纠纷裁决:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。
※货币补偿基准价:被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。
※产权调换:是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置,被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
15.房屋修缮
※房产折旧:指房产在使用时间内损耗的价值,称房产折旧。计算时通常采用直减法(使用年限法, 定额折旧法),将房产应提取的数额,按使用年限分配。其公式如下:房产每年折旧额=[房产原值(计价时的净值)—残余价值+清理费用]/房产预计使用年限(尚能使用年限)
※房屋耐用年限:通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级:一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50~100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25~50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。
※房屋修缮:是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护,以保障房屋的住用安全,保持和提高房屋的完好程度与使用功能。
※房屋完好率:是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式:房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑总面积×100%
※危房率:是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式:危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建筑面积×100%
※翻修工程:是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。
※大修工程:是指凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基 本完好或完好标准的要求。
※中修工程:是指凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本 或完好的要求。         
※小修工程:是指凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。
※综合维修工程:是凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
※房屋修缮投资:是指对房屋进行各项修缮的投资。
※保修期:是指物业开发建设单位在物业交付使用后,对业主承担保修责任的期限。
※共用部位:是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
※共用设施设备:是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
※商品房维修基金:是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房 [1998]213号)的规定,新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设 备维修基金。
※房改房维修基金:是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定,公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
※公共维修基金额:是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。
※住宅共用部位共用设施设备维修基金:简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定,商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金(简称公共维修基金),专项用于物业保修期满后,共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。
16.住房功能细分术语
※居住空间:系指卧室、起居室(厅)的使用空间。
※卧  室:供居住者睡眠、休息的空间。
※起居室(厅):供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
※厨  房:供居住者进行炊事活动的空间。
※卫生间:供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
※使用面积:房间实际能使用的面积,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
※套  型:按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
※层  高:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。
※室内净高:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系
※可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
※住宅开间:住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
※住宅进深:住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、 4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。
※平台:供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
※露台:一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。
※过道:住宅套内使用的水平交通空间。
※壁橱:住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
※壁龛:利用墙体厚度的局部空间,存放日常用品的部分
※吊柜:住宅套内上部的贮藏空间。
※跃层住宅:套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
※走廊:住宅套外使用的水平交通空间。
※架空房屋:指底层架空,以支撑物体承重的房屋,其架空部位一般为通道、水域或斜坡。
※阁楼:指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼,不计层次。
※骑楼:指建在马路旁,底层的一部分是人行道的楼房。
※单元式房屋:指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的
  房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。
※幢:是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。
※廊:泛指联接房屋墙体以外,有围护结构和台面,作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。
※柱廊:有顶盖,有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物,如长廊、回廊等。
※檐廊:在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。
※挑廊:挑出房屋墙体外,有顶盖、有围护物(如栏杆)、无支柱的通道。
※通廊:指联接建筑物间,有顶盖、有廊台,具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊;高出地面的,二层以上的则称架空通廊。
※门廊:指建筑物门前突出的,有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。
※阳台:泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台;根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台;根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。
※封闭阳台:原设计及竣工后均为封闭的。
※非封闭阳台:原设计或竣工后不封闭的阳台。
※凹阳台:凹进楼层外墙(柱)体的阳台。
※凸阳台:挑出楼层外墙(柱)体的阳台。
※底阳台:房屋一层的阳台。
※挑阳台:房屋二层(含二层)以上的阳台
※房屋总层数:房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次,采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示,地下的层数用负数表示;房屋层高在2.20米(含)以上的计算层 数。
※房屋地上层数:一般按室内地坪以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米(含)以上的,计算地上层数。
※房屋地下层数:指采光窗在室外地坪以下的,其室内层高在2.20米(含)以上的地下室的层数。
※自然层:一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。
※技术层:指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
※附属层(夹层):指介于自然层之间的夹层。
※假层:指位于自然层以上,层高不是全部为2.20米以上的非正式层,不计层数,如屋面层。
※避难层:高层建筑中用作消防避难的楼层。
※自然层数:按楼板、地板结构分层的楼层数。
※中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
※标准层:平面布置相同的住宅楼层。
※结构(设备)转换层:建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构(设备)类型,并通过该楼层进行结构(设备)转换,则该楼层称为结构(设备)转换层。
17.建筑物的各项比率
※高层住宅(大于等于10层)比例:高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
※中高层住宅(7~9层)比例 :中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
※人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
※人口净密度 :每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
※住宅建筑套密度(毛):每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
※住宅建筑套密度(净):每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
※住宅面积毛密度:每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。
※住宅建筑净密度 :住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。
※拆建比:新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
※居住区用地:住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
※住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
※公用建筑面积分摊系数:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
18.城市居住用地
※居住区用地:住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
※住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
※道路用地:居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
※居住区(级)道路:一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
※小区(级)路:一般用以划分组团的道路。
※组团(级)路:上接小区路、下连宅间小路的道路。
※宅间小路:住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
※公共绿地:满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
※配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
※其它用地: 规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
※道路红线: 城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。
※公共服务设施用地: 一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。
※市政公用设施用地: 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地
※规划用地:规划批准的可以使用的土地。
※建筑面积:是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋,层高2.2米以上(含2.2米)。
※总建筑面积:指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。
※套内建筑面积:是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
※使用面积:一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
※套内使用面积:是指各房间使用面积的总和。
※共用面积:指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
※套内墙体面积:共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。
※阳台建筑面积:封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台,按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
※产权登记面积:是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。
※面积使用率:使用面积总和与建筑面积之比;一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。
※建筑密度(建筑覆盖率):是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率(%),即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。
※建筑容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比,即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
※绿化率:绿化用地与规划用地面积之比。
※销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
※套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
※容积率=总建筑面积/总占地面积
※绿化率=绿化占地面积/总占地面积
※建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
※使用率=使用面积/建筑面积
※建筑间距:是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
※道路用地:规划区域内道路的占地面积。
※红线:指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线,以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示,故称“红线”。
※层高:是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
※净高:房间内地面到顶棚之间的距离。
※一二墙(120mm):指墙体的厚度120mm(半砖墙),一般用于室内非承重的内隔。
※二四墙(240mm):指墙体的厚度240mm(一砖墙),室外室内的承重墙。
※三七墙(370mm):指墙体的厚度370mm(一砖半墙),用于基础和一层或北方室外墙。
※砖混结构:由砖砌体,由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重,适用于一至七层多层房屋,工期短,造价低,土地利用率低。
※框架结构:由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系,适用于8-15层。造价较高,房间布置比较灵活,土地利用率高,抗震性能较差(相对于剪力墙结构)。
※剪力墙结构:竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层,建筑造价高,房间布置受约束,抗震性能非常好。
※框架剪力墙混合结构:由框架柱和剪力墙复合组成,适用于12-24层建筑,平面布置比较灵活,土地利用率高,抗震好。
※开间:两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
※进深:两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
※三通一平:通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
※七通一平:指基本建设中前期工作的施工现场要求:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
※九通一平:在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。
※大配套:指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
※标高:地图上表示建筑物某一部位的高度,有时作“高称”,用“▽”表示,记入小数点后第三位,如±0.000。
※防潮层:一般设在室外地平标高之上,室内地平标高之下,室内首层地面结构层的中部,材料多为防水沙浆,厚度为20毫米左右。
※防风柱:指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。
※防水层:为了防止雨水进入屋面,地下水进入墙体、地下室及地下构筑物,室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
※防水材料:油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。
※勒脚:外墙墙身下端靠近室外地坪的部分,一般采用抹水泥砂浆的形式。
※设备层:将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层,一般在2.2米以下。
※管道井:又称设备管道井,在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
※四源费:建设项目需外部供应:自来水、热力、天然气、排放污。
※物业管理:利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业,为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
※单元住宅:指除卧室外,包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房,且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全,可以独立使用的住房,一般是指成套的楼房。
※公寓式住宅:公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里,多数为高层大楼,标准标高,每一层内有若干单元独用的套房,包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
※跃层式住宅:指住宅占有上下两楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯,而采用户内独用小楼梯连接。
※优点: A、每户都有较大的采光面,通风较好。
         B、户内居住面积和辅助面积较大。
         C、布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
※复式住宅:一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式住宅3.3米,而一般跃层为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设有起居室高2米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。
※联排式住宅:将许多独户住宅成排拼接,每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
※智能化住宅:智能化小区主要有三个组成部分,即提供多元信息服务和公共物业管理的中心,提供多元信息传输的网络(小区接入网),以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统,不仅极大的提高了小区居民的生活质量,还进一步加强了小区规范化的物业管理。
※商品房:指按市场价购买的房屋,有合法的完全产权,分为内销和外销。
※经济适用房:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,按照国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅,是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。
※商品房价格由什么构成?
 由三部分组成:(1)成本:包括征地费、折迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费,包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等;(2)税金; (3)利润。
经济适用房
商品房
性质
微利商品房
商品性质
产权
不完全产权
完全产权
销售许可
经济适用房销售许可证等五证
商品房销售许可证等五证
土地证
划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划
出让国有土地使用权证
价格
政府限价
企业自定
建设标准
户型、面积、档次等政府指导性
企业自定
规划设计
招投标
招投标或议标
开发建设
招投标(不得转包)
招投标或议标
物业管理
同普通商品房
按国家规定
抵押贷款
可以
按规定
占有权
买受人所有
买受人所有
使用权
买受人所有
买受人所有
收益权
收益归买受人,买方要补交10%的土地出让金
收益归买受人
处置权
自由上市
自由上市
※商品房与经济适用房的区别:
※板楼和塔楼优缺点:
板楼
塔楼
通风采光
南北通风采光好
单面采光、无对流
空气
空气清新
空气差
得房率
80-85%
70-75%
楼高
视野
物业费
抗震性
 
房屋建筑分类
※按使用性质划分
 建筑物的使用性质又称为功能要求,具体可以划分为以下几种类型:
★生产性建筑
⊕工业建筑:指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
⊕农业建筑:指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。
⊕非生产性建筑:非生产性建筑又叫民用建筑,可以分为:
⊕居住建筑:如住宅、学生宿舍、招待所。
⊕公共建筑:如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其它建筑等。
※ 按结构类型划分
★结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分,一般分为四种:
⊕砖混结构:这种结构的竖向承重构件是砖墙,水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架,墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活,可以用于多层和高层建筑中。
⊕框架结构:这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、 板、 柱形成的骨架,墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活,可以用于多层和高层建筑中。
⊕混凝土板墙结构:这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作,施工时可以在 现场浇注,通常被称为大模 建筑,也可在工厂预制,现场吊装,通常被称为大板建筑。这种结构可 以用于多层和高层建筑。
⊕间架结构:它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中,如体育馆、大剧院、航空港等。
※ 按照建筑物层数或高度划分
★住宅建筑的1-3层为低层,4-6层为多层,7-9层为小高层,10层以上为高层。
★公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑,低于24m为多层建筑。
★建筑总高度超过100m时,不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。
★联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况,把高层建筑划分为四种类型:
⊕低高层建筑:层数为9-16层,建筑总高度为50m以下的建筑物。
⊕中高层建筑:层数为17-25层,建筑总高度为50-75m的建筑物。
⊕高高层建筑:层数为26-40层,建筑总高度为75-100m建筑物。
⊕超高层建筑:层数为40层,建筑总高度为100m以上的建筑物。
※ 按照施工方法划分
  施工方法是指建造房屋所采用的方法,它可以划分为以下三种形式:
★现浇、现砌式:这种施工方法是指主要构件均在工厂预制,施工现场进行装配。
★预制装配式:这种施工方法是指主要构件均在工厂预制,施工现场进行装配。
★现浇现砌,部分预制装配:这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注,一部分构件为预制装配。
面积的计算原则
★商品房按“套”或“单元”出售,计算如下:
(1)商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
(2)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
★套内使用空间周围维护或承重墙体,分为共用墙及非共用墙两种:共用墙是指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
★阳台建筑面积,按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算:
⊕封闭式的阳台,按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
⊕挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
⊕凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
⊕半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
面积的分摊原则
★商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位,分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
★为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房公摊,为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
★多次分摊建筑面积的,分别计算分摊系数,各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。
★共用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位,但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
可分摊的公用建筑面积
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼群梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
不应计入的公用建筑空间
★仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
★售房单位自营、自用的房屋。
★为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
★分摊的公用建筑面积的计算方法:
⊕公摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数
⊕公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
⊕公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
⊕任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
建筑面积的范围
★突出墙面的构件配剪和艺术装饰,如:柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
★检修、消防等用的室外爬梯。
★层高在2.2米以内技术层。
★构筑物,如:独立烟囱、烟道、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
★建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
★有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
★单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间,层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡、地建筑物吊脚架空层。
★商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式
(1)商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
(2)商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
(3)按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
★按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买售人退房的,房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起30日内将买售人已付房价款退还给买售人,同时支付已付房价款利息。买售人退房的,产权约定面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。
(3)面积误差比=︱(产权登记面积-合同约定面积)︱/合同约定面积×100%
(4)因商品房销售管理办法规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
(5)按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。
★建筑高度:指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度,应符合下列规定:
(1)烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。
(2)楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶突出部分的水平投影面积小于屋顶面积的20%,且高度不超过4米的不计入建筑高度。
(3)建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时,按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
五证
※国有土地使用证:经城市各级人民政府颁发,证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
※建设用地规划许可证:经城市规划行政主管部门,确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
※建设工程规划许可证:经城市规划管理部门,确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位个人的合法权益,证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
※建设工程开工证:本证是建筑施工单位符合施工各种条件,在建委办理的允许其开工的批准性证件。
※商品房销(预)售许可证:本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
两书
※商品房质量保证书:是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,房地产开发企业应当按本保证书的约定,承担保修责任。
※商品房使用说明书:即对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。
一表:商品房竣工验收备案表。
贷款
※商业贷款(银行按揭):满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款,并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以盈利为目的的贷款。
※公积金贷款:缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请,并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款,带有互助性质,贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。
※组合贷款:缴存公积金的职工购房时,既申请公积金贷款申请,同时又获得商业贷款,并将拥有的 产权房屋向贷款银行抵押的行为。
※贴息贷款:是中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款,无须再到管理中心、银行跑两套手续,交两笔手续费。这样,贷款时间,尤其是组合贷款的时间,可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差,则由政府住房基金提供的利息返还给中行,最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。
房地产权利
※房屋的产权:即房屋所有权,是指房产的所有者,按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门、单位制作的房屋权属证书无效,不受国家法律保护。
※土地使用权:是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的,在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。
※抵押权:是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保当债务人不履行债务时,债权人有依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。
取得《房屋所有权证》的购房者,可以受到国家法律的哪些保护
※房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证,房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人,可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿,凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿,凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的,都是对所有权人的侵犯。
商品房预售登记后,购房人要求更名,应如何办理
※商品房预售登记后,购房人要求更名的,根据继承权的亲属关系,可在预售契约上更名。办理时应 出具经公证的亲属关系证明,其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
产权登记用未成年人的名字,该如何办理
     ※购房人只须做个公证就可以,证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。(根据北京 区域、项目不同,具体情况各异。)
房地产抵押后,房屋产权证和土地使用权证由谁保管
※房地抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记,抵押人所持有的《房屋所有权证》和《土地使用证》对抵押情况进行记载后,仍由抵押人持有,抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。
购买一套商品住房费用由以下四部分组成
※房价款:每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。
※税费:
★印花税:买卖双方各缴纳房价款的万分之五(由税务局收取),即印花税=总房款×0.5‰;
★契税:是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税(由税务局收取)。普通住宅交纳房价款的1.5%,非普通住宅交纳房价款的3%(北京市普通住宅需满足以下3点:
A、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;
B、单套建筑面积在140m2以下(含);
C、实际成交价格低于同级别土地住房平均价格1.2倍以下),商业交纳房价款的3%;
※公共维修基金:购房款的2%;
※办贷款的,还要交律师费(一般为贷款额的2‰)、保险费或评估费等;
※抵押登记费:约每套200元;
※在申办产权过程中,登记费:每建筑平方米0.3元;房屋所有权工本费:每证收费4元;印花贴税:每件5元;物业管理费:按相关规收取;
※供暖费:
★集中供暖:热力集团集中供暖价格为24元/建筑平方米/供暖季;采用燃煤锅炉(直供)集中供暖价格为16.5/建筑平方米/供暖季;燃煤锅炉(间供方式)供暖价格为19元/建筑平方米/供暖季;采用燃油、天然气、煤气、电锅炉集中供暖价格为30元/建筑平方米/供暖季(具体项目不同,也不太一样)。
★分户供暖:根据设备和热源的不同,按照用量单独核算。有地热采暖、壁挂炉采暖等。
办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用
※从石家庄市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看,办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。即:个人住房贷款涉及的费用=律师费+保险费+抵押登记费上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同,办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)商贷中的保证担保由开发商提供银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目,在协议中一般有规定,开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保,所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订
协议,有其他方式供贷款人选择,即用住房公积金贷款购买商品房,开发商可以给提供保证,也可以不提供保证。开发商不提供保证的,借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。
申请住房商业贷款的程序
※与开发商签订了《商品房买卖合同》,并支付了20%以上的首期房款,(规定建筑面积在90(含)平米以上的支付30%以上的首期房款);
※去房管部门办理预售登记后,填写借款申请及借款合同,并向律师递交有效文件,如下:
(1)身份证复印件(夫妻双方,另外地人出具暂住证复印件)
(2)户口本首页、本人页及本人变更页复印件
(3)结婚证(已婚)
(4)单身证明
(5)收入证明(加盖所在单位公章或人事章,金额一般是月供的2倍以上)
(6)所在单位营业执照副本复印件加盖单位公章
(7)其他资产(存款、股票、车、债券等)证明复印件
(8)一年完税证明
(9)学历学位证书复印件
(10)购房合同原件及复印件
(11)首付款发票复印件
 备注:不同银行对所提供的材料有不同要求。
石家庄市个人住房公积金贷款
(1)操作流程
※ 申请人凭购房合同及夫妻双方的住房公积金储存卡到“公积金”管理中心领表。
※ 备齐相关资料后,到“中心”办理贷款审批,由“中心”确定贷款额度、期限。
※ 到担保公司办理贷款担保手续,并签订相关合同。
※“中心”委托银行放款,并通知借款人领取贷款资料。
※ 银行按合同约定在借款人存款帐户中按月代扣还款,还清贷款后,借款人向银行领回房产证。
(2)申请公积金贷款的条件:
※ 本地交纳公积金,并连续缴存公积金累积12个月,且仍在缴纳;
※ 没有正在还款的用公积金购买的房屋 ;
※ 申请人的年龄加上申请年限,男不超过65岁,女不超过60岁;
※ 贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。目前,单笔住房公积金贷款最高额度为40万元
 
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